Ausgangslage
Die ganzheitliche Überarbeitung der Bau- und Zonenordnung (BZO) Lindau ist schon seit mehreren Jahren angedacht. Der Gemeinderat startete vor rund drei Jahren eine Totalrevision der BZO und des Zonenplans, dies aus den drei folgenden Gründen. 

1. Die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB), welche auch im ganzen Kanton Zürich vollzogen werden muss, erfordert zahlreiche Anpassungen, welche nun nachvollzogen werden. 
2. Der Gemeinderat hat zusammen mit der Bevölkerung mit der Räumlichen Entwicklungsstrategie eine Gesamtschau als Richtlinie für die Behörden erarbeitet und diese Ende Dezember 2017 verabschiedet. Die daraus resultierenden Erkenntnisse waren massgebend für die BZO-Revision. 
3. In der BZO müssen die Vorschriften aufgrund der geänderten übergeordneten Gesetzgebung des Bundes und des Kantons Zürich nachvollzogen, d.h. umgesetzt werden. 

Mit Beschluss vom 26. Januar 2022 hat der Gemeinderat die Änderungen an der Bau- und Zonenordnung, am Zonenplan, der Kernzonenplanung und der Waldabstandslinien zur Anhörung und öffentlichen Auflage gemäss § 7 Planungs- und Baugesetz PBG verabschiedet. Die Teilrevision der BZO für den Mehrwertausgleich sowie den kommunalen Verkehrsrichtplan hatte die Gemeindeversammlung bereits am 13. Dezember 2021 genehmigt. 

Was heisst das nun konkret für die Gemeinde Lindau? Welches sind die wichtigsten kommunalen Teilbereiche der BZO-Revision? 

1. Die Überprüfung des Überbauungspotenzials in der Kernzone wie auch die Überprüfung der Dichtemasse in weiteren Gebieten erfolgte als eine Massnahme aus der Räumlichen Entwicklungsstrategie. Mit dem erkannten vorhandenen Nutzungspotenzial in den Kernzonen (Um- und Ausbau bestehender Gebäude / Neubauten) sowie dem vorhandenen Bauland wird nur sehr massvoll verdichtet und damit auf das Ziel der Räumlichen Entwicklungsstrategie Rücksicht genommen.
2. Zahlreiche Einzonungs- und Umzonungsanträge von Dritten waren in den letzten Jahren bei der Gemeinde eingegangen. Zu den Anträgen von Dritten wurde im Bericht zur BZO-Revision Stellung genommen. Da die Gemeinde Lindau noch über genügend Bauland und Ausbaumöglichkeiten in den überbauten Zonen verfügt, sind auf eine Bewilligungen für weitere Einzonungen auszuschliessen. Entsprechende Gesuche konnten nicht aufgenommen werden. 
3. Die neue Bau- und Zonenordnung wurde vor allem einfacher gegliedert und die Vorschriften verständlicher formuliert. Grundsätzlich hat sich die BZO bisher bewährt, entsprechend wurden inhaltlich nur massvolle Anpassungen vorgenommen.
4. Anpassungen gab es unter anderem in folgenden Bereichen: Die Regelung von Abstellplätzen für Personenwagen musste aufgrund kantonaler Vorgaben zwingendermassen vorgenommen werden. Mit den neuen Kernzonenplänen konnte auch das kommunale Inventar der schützenswerten Bauten und Anlagen sinnvoll integriert werden. Mit der Grünflächenziffer wird neu eine Anforderung eingeführt, welche den Anteil der natürlichen und bepflanzten Bodenfläche eines Grundstücks regelt. Dies mit dem Ziel einer ökologischeren Gestaltung und zugunsten der mikroklimatischen Verhältnisse. Ergänzt wird diese Regelung durch den Leitfaden Aussenraumgestaltung in Kernzonen.
    

Auswirkungen der BZO Revision
Das Ziel der Räumlichen Entwicklungsstrategie ist, in den kommenden 20 bis 25 Jahren von den heutigen rund 5'600 Einwohnerinnen und Einwohnern auf 7'000 bis 7'500 wachsen zu können, falls nötig. Die Räumliche Entwicklungsstrategie sieht vor allem in Tagelswangen (Gebiet Zürcherstrasse) eine hohe Dichte vor sowie eine massvolle, abgestimmte Verdichtung im Gebiet Ölwis/Blankenwis und in Teilen von Grafstal. Mit der Revision der Nutzungsplanung sollen diese massvollen Entwicklungspotenziale bereitgestellt werden.

Ergebnis der Mitwirkung aus der öffentlichen Auflage und weiteres Vorgehen
Mit Beschluss Nr. 1 vom 26. Januar 2022 hat der Gemeinderat die BZO-Gesamtrevision zur Anhörung und öffentlichen Auflage gemäss § 7 Planungs- und Baugesetz (PBG) verabschiedet. Diese fand vom 4. Februar 2022 während 60 Tagen statt (bis 5. April 2022).

Gestützt auf § 7 Abs. 3 PBG wird über die nicht berücksichtigten Einwendungen gesamthaft bei der Planfestsetzung entschieden, was an der Gemeindeversammlung vom 21. November 2022 erfolgt. Der Bericht über die Einwendungen behandelt alle eingegangenen Stellungnahmen, auch die Einwendungen, welche berücksichtigt wurden. Der Umfang der Anpassungen erforderte keine erneute öffentliche Auflage.

Entsprechend beantragt der Gemeinderat mit Beschluss Nr. 74 vom 31. August 2022 das Geschäft der Gemeindeversammlung vom 21. November 2022 zur Festsetzung.
 

Ergebnis Gemeindeversammlung
Die Gemeindeversammlung vom 21. November 2022 hat die Gesamtrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO) genehmigt und somit festgesetzt. 

Kantonale (Teil-)Genehmigung
Mit Verfügung KS-0459 / 23 vom 30. Oktober 2023 hat die Baudirektion des Kantons Zürich für die eingereichten BZO-Akten – gemäss Beschluss der Gemeindeversammlung vom 21. November 2022 – eine «teilweise Nichtgenehmigung» ausgestellt. Dieser Teilgenehmigung gingen intensive Gespräche mit der Baudirektion voraus. Einzelne Festsetzungsinhalte der Gemeindeversammlung können dennoch nach wie vor nicht genehmigt werden, was in der der Anwendung der BZO zu Missverständnissen führen könnte. Der Gemeinderat entschied sich nach reiflicher Beratung im November und Dezember 2023 zusätzlich für eine BZO «Fassung Gemeindewebseite» (nicht genehmigte Inhalte sind klar gekennzeichnet). 

Der Kanton brachte insbesondere bei folgenden Artikeln/Planakten Genehmigungsvorbehalte hervor:

• Art. 1, 2 sowie 10 (neu)BZO betreffend die Bestimmungen zum Weiler Kleinikon 
• Ergänzungsplan Weiler Kleinikon, Mst. 1:1000
• Darstellung Weiler Kleinikon im Zonenplan, Mst. 1:5000 
• Art. 7 Abs. 6 (neu)BZO betreffend detaillierte gestalterische Vorschriften von Sonnenkollektoren in Kernzonen
• Art. 31 (neu)BZO betreffend Beschränkung Betriebe des Sexgewerbes nur auf Gewerbe- und Industriezonen

Inkraftsetzung

Mit amtlicher Publikation vom 26. Februar 2024 (Amtsblatt Kanton Zürich) wird über die Inkraftsetzung der totalrevidierten BZO informiert (siehe auch Lindau - Amtliche Mitteilungen). Die totalrevidierte BZO ist demnach am Tag ihrer Publikation in Kraft getreten. Die dazugehörigen Dokumente finden Sie unten verlinkt.

Lindau, Projektgruppe Revision BZO

Für Rückfragen steht die Abteilung Bau + Werke zur Verfügung: 
bau@lindau.ch / 058 206 44 60